Iga hüpoteeki võlaõiguse omanik võib sundida kinnisvara sulgema, olenemata sellest, kas hüpoteek on esimene hüpoteek või teine hüpoteek. Vanemate kinnipidamiskohustuse omanikud maksavad esiteks siiski teise võlaõigusseaduse omanikele, kellel mõnikord jäetakse ilma müügitulu nõudeta.
Selle Artikli
- Omandiõiguse omaniku õigused
- Otsustades ennustama
- Esimeste hüpoteekide ostmine
- Rahaotsused
- Puudused Kohtuotsused
Teised hüpoteeklaenude kinnipidamisõiguse omanikud sulguvad tavaliselt ainult siis, kui see on majanduslikult mõttekas.
Paljud kinnisvaraomanikud omavad mitut hüpoteeki oma vara, tavaliselt esimese ja teise hüpoteeklaenu kohta. Seaduse järgi võtavad hüpoteekid ja muud omandiõiguse omandis olevad kinnipidamised oma positsioonid nende pealkirjade järgi vanemuse järgi, mis määratakse kinnipidamisõiguse registreerimise kuupäeva järgi. Seega on kõigepealt registreeritud hüpoteek eelisem kui hilisematel hüpoteekidel. Kuid vara omandiõiguse omanik võib sulgeda vara võlgnevuse eest, olenemata sellest, kus nad asuvad pingereas.
Omandiõiguse omaniku õigused
Pandiõigus on teada maailmale, et kinnisvaraomanik võlgneb vara omanikule raha. Kinnisvara kinnipidamisõigused kajastatakse kinnisvara nimetustes. Nad annavad kinnipidamisõiguse omanikele õiguse nõuda võlgnetavat raha tagasi, kui see on vajaduse korral sulgemine. Õiguslikult võivad kõik vara omandiõiguse omanikud sundida vara sulgemist sõltumata nende vanemusest kinnisvara nimetustes. Kuid teine hüpoteeklaenuandja on siiski palju keerulisem sulgeda. Sellepärast makstakse esmajärjekorras kinnipidamiskohustuse omanikele makstavat tasu, kusjuures vanema kinnipidamiskohustuse omanikud jäävad mõnikord ilma nõudmistega müügitulu saamata.
Otsustades ennustama
Mõistetavalt hüvitatakse võlgade sissenõudjatel, kellel ei ole kohustusi, laenuvõtjad ainult sulgema, kui see on majanduslikult mõttekas. Et seda välja mõista, hindavad nad kinnisvara, et välja selgitada selle õiglane turuväärtus või kui palju võiksite seda müüa, seejärel kogusumma, mis on kõigi hüpoteeklaenude tasumata. Teine hüpoteeklaenu kinnipidaja omanik ennustatakse tavaliselt siis, kui müügi tulud katavad nii hüpoteeklaenu võlgu.
Esimeste hüpoteekide ostmine
Teine võimalus on see, et teine hüpoteeklaenija saab esimese hüpoteegi valdaja välja osta. Tehes seda, saab teine hüpoteeklaenu kinnipidaja tagada oma isikliku staaži sulgemise korral. Teised hüpoteekide kinnipidamiskohustuse omanikud ei pruugi siiski osta laenusaajate esimesi hüpoteeke, kui need omadused ei ole piisavalt väärtuslikud. Teised hüpoteekide kinnipidamisõiguse omanikud, kes ostavad oma maksejõuetute laenuvõtjate esimesed hüpoteeklaenud ja seejärel sulguvad mõlemad hüpoteekid, soovivad raha tagasi teenida, ei kaota seda enam.
Rahaotsused
Teine hüpoteekide kinnipidamisõiguse omanikele antav võimalus on rahaotsus. Kohtulahendi saamine võimaldab hüpoteegi ettevõtetel paluda mitmesugustel viisidel majaomanik-võlgnikult tasu. Rahaotsuseid omavad võlausaldajad võivad näiteks nõuda nende võlgnike palkade sissenõudmist. Rahaotsused võimaldavad võlausaldajatel mõnel juhul võlgnike pangakontodele tasuda. Teised hüpoteeklaenude kinnipidamisõiguse omanikud võivad ka lihtsalt lubada oma kinnipidamised istuda oma kohustuste täitmatajätmise laenuvõtjate vara pealkirjad ja koguda, kui nende laenuvõtjad müüvad oma vara. Lõpuks võtavad võlausaldajad sageli võlgade sissenõudmist kogumisagentuuridele, kes seejärel proovivad oma kogumist.
Puudused Kohtuotsused
Sõltuvalt riigist võivad teised hüpoteekide kinnipidamisõiguse omanikud algatada sulgemise ja seejärel kaevata laenuvõtjad puuduste või negatiivsete saldode osas. Näiteks Californias lubab kinnipidamisõiguse omanikel, kes kasutavad kohtuliku või kohtuliku arestiga vara tagastamist, laenuvõtjaid jätkama pärast turult kõrvaldamist tekkivate puuduste kõrvaldamist. Puudused või negatiivsed saldod, mis jäävad pärast turulepääsu piiramist, on aga tagatiseta võlg ja neid saab arveldada, kuid sulgemata võlausaldajad ja nende laenuvõtjad otsustavad vastastikku. Veelgi enam, puudujäägitust puudutavat otsust saab kasutada ka võlgniku kinnipidamisõiguse valdaja sundvõõrandamisel võlgnike palga lisamiseks.