Autor: Anu Baum
Kolmapäev, 04. september 2019.Loe kommentaare
| KommenteeriPaljud inimesed, kes peavad end kinnistu ainuomanikuks, ei ole tegelikult seda mitte. Eestis on tekkinud olukord, kus aastatel 2003–2013 abikaasade vahel sõlmitud abieluvara jagamise lepingu järgi on kinnistu ainuomanikuks märgitud üks kaasadest, kuid see kehtib üksnes juhul, kui vastav kanne on tehtud ka kinnistusraamatusse.
Kohtute praktikast aga selgub, et toona seda olulist kannet sageli ei tehtud ja paljud avastavad selle nüansi alles aastaid hiljem võlausaldajate nõuete kaudu, kes teise poole täitmata kohustuste tõttu soovivad kinnisvara realiseerida, kuna kinnistusraamatusse kande tegemata jätmise tõttu on tegemist ühisvaraga.
Juristi hinnangul on teema väga oluline ning puudutab tuhandeid paare.
Oletame, et olete juba aastaid abielus olnud, samuti olete ka enne 2013. aastat sõlminud abieluvara lepingu, jaganud sellega ära olemas olnud varad ning jätkate oma ühist eluteed nüüd juba lahusvara režiimis. Kõik peaks justkui hästi olema.
„Paraku ei pruugi see nii olla. Aastaid oli Eestis praktika, et juhul, kui abikaasad jagasid abielus olles olemasoleva vara ning kui näiteks kinnisvara jäi isikule, kelle nimel see oli ka abielu ajal (kuigi tegemist oli abielu jooksul soetatud varaga), siis kinnistusraamatusse uut kannet ei tehtud,” selgitas Eesti Õigusbüroo jurist Anu Baum (pildil). „Ühisvara jagamisel on tingimata vajalik nii asjaõigusleping kui ka kande tegemine kinnistusraamatusse.”
Asjaõiguslepingust üksi ei piisa
Riigikohus on alates 2013. aastast olnud läbivalt seisukohal, et ühisvara jagamisel on tingimata vajalik nii asjaõigusleping kui ka kande tegemine kinnistusraamatusse, rääkis Baum. Kuna kohtu hinnangul ei kujuta see endast uut õigusnormi, siis ei teki selle kohta ka tagasiulatuva mõju küsimust. Oluline on siinkohal välja tuua, et asjaõiguslepingu sõlmimiseks, sealhulgas ühisvara jagamisega seotud asjaõiguslepingu sõlmimiseks, pöörduvad inimesed notari poole. Juriidiliste eriteadmisteta isikule jäävad ilmselt mõisted, nagu „asjaõigusleping“ ning „kinnistusregistri kanded“, oma sisult kaugeks ning loomulikult usaldatakse sellisel juhul notarit.
Kui inimesed on käinud notari juures, tasunud riigilõivud, notar on kinnitanud varade jagamise osas poolte kokkuleppe ning sõlminud asjaõiguslepingu, siis kodanik on enda arvates teinud kõik selleks, et varade jagamine oleks seaduslik ja kehtiv kolmandate isikute suhtes.
Oluline on kinnistusregistri kanne
Kahjuks ei pruugi see aga nii olla tehingute puhul, mis on tehtud enne aastat 2013. Kuigi tavaliselt teeb avalduse kannete tegemiseks kinnistusraamatusse notar, kelle juures vormistatakse asjaõigusleping, ning isegi kui notar on selgitanud inimestele, et tehingu pooled peavad veel eraldi pöörduma avaldusega kinnistusraamatus kannete tegemiseks kinnistusregistrisse, ei pruugi see alati inimestele üheselt arusaadav olla. Baumi sõnul puudutab probleem paljusid inimesi ja praktika, et kinnistusregistrisse uut omanikukannet ei tehtud, kui kinnisasi juba oli selle isiku nimel, on valdav.
“Kinnistusregistri kandeta on kinnisvara, hoolimata varalahususest, jätkuvalt ühisomandis,” rõhutas Baum, lisades, et tänaseks on läbi riigikohtu praktika tekkinud nukker olukord, kus Eestis on ilmselt palju inimesi, kelle teada on neil vara jagatud ning nende kinnistud ei kuulu ühisvarasse, kuid paraku on tegemist üksnes nendi endi teadmisega. „Tegelikkuses eksisteerib õiguslikult ikkagi olukord, kus juba korra asjaõiguslepinguga jagatud kinnisvara on siiski edasi abikaasade ühisomandis, kuna tegemata on jäänud kinnistusraamatu kanne.”
Võlausaldajatel on õigused
Olukord, kus isik ei ole kinnistusraamatusse kantud sisse ainuomanikuna, annab võlausaldajale võimaluse pöörata ühe abikaasa nõue eelnevalt asjaõiguslepinguga jagatud kinnisasjale kui abikaasade ühisvarale.
„Seega tuleks inimestel, kes on ühisvara jaganud ajavahemikul 2003 kuni 2013, kontrollida üle tema omanduses olevate kinnisasjade kanded kinnistusraamatus,” soovitas Baum. „Juhul, kui kinnistusraamatus ei ole selgesõnaliselt kirjas, et ainuomanikuks saanud abikaasa on ainuomanik, tuleb kiiremas korras vastavad kanded kinnistusraamatus teha, pöördudes selleks vastavasisulise avaldusega kinnistusregistrisse (https://www.rik.ee/et/kinnistuportaal).”
Baumi sõnutsi tuleb vastav kanne kinnistusraamatusse teha ka juhul, kui ainuomanikuks saav või saanud abikaasa oli juba varem ainsana kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud, kuid kinnistusraamatusse ei ole tehtud kannet, kus isik on selgelt kirjas ainuomanikuna. „Kui see kõik tundub liiga keeruline, tasub pöörduda notari poole, kes saab aidata kinnistusraamatu kannete korrastamisel,” ütles ta.
Kinnistusraamatusse kannete tegemise kohta leiab infot siit: www.just.ee/et/eesmargid-tegevused/praktilisi-nouandeid/kuidas-tehakse-kinnisvaratehinguid-ja-vormistatakse.
HUGO OÜ kaubamärk Eesti Õigusbüroo on suurim õigusbüroo Eestis, kes pakub koostöös justiitsministeeriumiga Eestis elavatele inimestele tasuta ning soodustingimustel õigusabi ka Kuressaares. Lisainfot saab aadressilt www.juristaitab.ee või telefonile 6 880 400 helistades.
* * *
OLULINE!
• Varalahusust ei pea kartma – varasid võib jagada ka abielu ajal ning tihti võib see olla mõistlik perekonna üldiste majanduslike riskide maandamiseks.
• Reeglina kulgeb varade jagamine rahumeelsemalt siis, kui omavahelised suhted on veel head ning just seetõttu ongi mõistlik varad jagada juba abielus olles. Kui peaks tõesti juhtuma, et abielu tuleb lahutada, aitab selgus varade osas säästa aega, närve ning raha.
• Pidage meeles, et varade jagamisel tuleb jagada ka negatiivne vara (kohustused kolmandate isikute eest, laenud, liisingud jne).
• Vara jagamine viisil, et ühele jäävad varad ja teisele kohustused, ei ole üldjuhul aktsepteeritav. Muidugi võib elus juhtuda, et tegelik olukord ongi selline, kus üks pool on võtnud laene vaid enda isiklikuks otstarbeks ning teine on tegelenud perekonna elujärje parandamisega, kuid sellisel juhul peate seda suutma ka tõendada.
• Kinnistusraamatu kanded – oluline on meeles pidada, et kinnisasja õigused tekivad, muutuvad ja lõpevad kinnistusraamatusse kande tegemisega. Isegi, kui olete juba varem varad jaganud, siis minge ja kontrollige üle, kas olete ka kinnistusraamatus ainuomanik (see peab selgesõnaliselt seal kirjas olema). Kui ei ole, siis pöörduge notari poole ja paluge notaril kinnistusraamatu kanded õigeks seada. Võite seda loomulikult ka notari abita ise teha.
Rohkem infot: www.just.ee/et/eesmargid-tegevused/kinnisvara-abieluvara-parimine/kinnistusraamat.