Ehitusseadustiku eesmärk on soodustada jätkusuutlikku arengut ning tagada ohutus, ehitatud keskkonna eesmärgipärane toimivus ja kasutatavus.
Seadustiku koostamise eeldused:
- Ehitusseadustiku eesmärk oli luua uuendatud ja erivaldkondadega kooskõlas olev ehitusseadustik. Termini „seadus“ asemel kasutatakse nüüdsest „seadustikku“, mis tähendab, et peale ehitusõiguse üldnormide on hõlmatud ka erisätted ja -ehitised.
- Planeerimis- ja ehitusõiguse kodifitseerimise eesmärk oli süstematiseerida ja korrastada mõlemat õigusharu puudutavat normistikku.
- Ühtlustamist vajasid järgmised ehitisi puudutavad valdkonnad: üldehitised, elektripaigaldised, sideehitised, survetorustikud ja -anumad, raudteerajatis ning seda teenindavad rajatised, lift, köistee ja muud tõsteseadmed, teed, ehitised avalikus veekogus ning riigikaitselised ja julgeolekuasutuse ehitised.
- Lisaks on seadustikus reguleeritud nõudeid energiatõhususele ning ehitise kaitsevööndile, ühitatud järelevalve ja vastutuse sätteid.
- Ehitusseadustiku eesmärk on soodustada jätkusuutlikku arengut ning tagada ehitiste ja ehituse ohutus ja ehitatud keskkonna toimivust ja eesmärgipärane kasutatavust.
- Ehitusseadustiku koolitus »
Infomaterjal
Korduma Kippuvad Küsimused
4. Olen kuulnud, et 20-60 ruutmeetriste hoonete puhul võib registrisse kandmisest piisata ka lihtsalt KOV-i teavitamisest. Palun selgitage seda lähemalt. Miks võib sel juhul piisata vaid KOV-i teavitamisest?
8. Kas lapse liivakasti või koerakuudi ehitamiseks peab olema ka ehitusluba ja kas need ehitised tuleb kanda ka registrisse?
16. Kas 2018. a 1. juulist saab käimasoleva ehitustöö lõpetada siis, kui õigussuhet ettevõtja ja kutsega pädeva isiku vahel ei ole?
18. Mis on ebaseaduslik ehitis? Kui ma ühtegi dokumenti ei leia, aga on siililegi selge (nt 100 aastat vana talumaja), et see on seaduslik ehitis, kas siis on ikka ebaseaduslik ehitis, keerulisem menetlus ja suurem riigilõiv?
20. Ehitusloata ehitamise eest on ette nähtud trahv kuni 300 trahviühikut. Millistel juhtudel aga kaasneb trahviga ka nõue seadusevastaselt püstitatud hoone lammutada?
21. Kui hooned tuleb hiljemalt 2020 registrisse saada, siis kas KOV või juba täna teha ettekirjutuse, määrata sunniraha ja nõuda ehitiste registrisse kandmist?
23. Kui inimene avastab, et tema hooned ei ole nõuetekohaselt registris, siis milliseid samme peaks ta astuma?
Seadustikus on ehitamise mõiste viidud võimalikult suurde kooskõlla tavakeeles ehitamisena mõistetava tegevusega. Nii näiteks ei saaks oma aeda pisema skulptuuri (nt poest ostetud keraamilise aiapäkapiku) maapinnale asetamist või köögiviljapeenra rajamist kindlasti tavamõistes ehitamiseks nimetada.
4. Olen kuulnud, et 20-60 ruutmeetriste hoonete puhul võib registrisse kandmisest piisata ka lihtsalt KOV-i teavitamisest. Palun selgitage seda lähemalt. Miks võib sel juhul piisata vaid KOV-i teavitamisest?
Ehitusteatise esitamisel teavitab isik pädevat asutust (reeglina kohalikku omavalitsust) kavatsusest alustada ehitise ehitamise või ehitise kasutamisega. Teatis tuleb esitada vähemalt kümme päeva enne ehitise ehitamist. Kohalikul omavalitsusel on õigus kaaluda, kas on vajalik läbi viia põhjalikum menetlus ja anda lisatingimusi. Sellisel juhul teavitab pädev asutus teatise esitajat 10 päeva jooksul vajadusest täiendavalt andmeid kontrollida.
Millisteks töödeks on vaja ehitusprojekti, sellele annab vastuse ehitusseadustiku lisas 1 toodud loetelu. Allpool joonisel on näitena toodud väljavõte ehitusseadustiku lisas 1 kirjeldatud tegevustest hoone ehitamisel. Siin tuleb silmas pidada, et ehitusloa eelduseks on alati projekt.
Ehitusseaduse kohaselt tagab ehitise omanik ehitise ehitamise üle asjatundliku järelevalve (edaspidi omanikujärelevalve). See tähendab, et omanikujärelevalve mõte on eelkõige omaniku huvide kaitse. Omanikujärelevalve tegemine ongi eelkõige omaniku kohustus, kes võib järelevalvet ise teha või vajaduse korral seda kelleltki teiselt tellida. Kui tegemist on ehitusloakohustuslike ehitiste ehitamisega, võib omanikujärelevalvet teha vaid kvalifikatsiooninõuetele vastav isik.
Ehitamise dokumenteerimise eesmärk on tagada hilisem võimalus tuvastada, kuidas on ehitatud, kus paiknevad varjatud kommunikatsioonid, kes ehitas teatud töölõigu, millal jmt. Taoline info võib olla väga vajalik ehitise kasutusaegse korrashoiu tagamiseks või hiljem ehitise juures täiendavate tööde tegemiseks. Ehitamine tuleb dokumenteerida alati, kui tegemist on ehitusloakohustusliku ehitamisega. Muudel juhtudel tuleb ehitamine dokumenteerida vaid siis, kui selline kohustus on õigusaktis (kas siis mõnes muus seaduses või selle alusel antud määruses) sõnaselgelt sätestatud. Ehitamise dokumendid peavad võimaldama saada ehitise kasutamiseks ja ehitise kontrollimiseks asjakohast teavet ehitamisest, sealhulgas ehitamisel kasutatud ehitustoodetest ja –materjalidest.
Laste liivakasti ega koerakuudi ehitamiseks ei ole vaja ehitusluba ega ole ka vajalik omavalitsust ehitamisest teavitada, kui need on kuni 20 m2 ehitusealuse pinnaga.
Juhul, kui ehitusseadustiku lisades ei ole mingi ehitise kohta loa või teavitusnõuet kehtestatud, siis sellise ehitise ehitamiseks ei ole seaduse kohaselt ehitusteatise esitamine või ehitusloa andmine nõutav.
Samas on EhS § 35 lõike 4 kohaselt pädeval asutusel põhjendatud juhul õigus nõuda ehitusteatise esitamist ehitise kohta, mis ei sisaldu käesoleva seadustiku lisas 1. Ehitusteatise esitamist võib nõuda, kaaludes ehitise ohtlikkust, mõju avalikule ruumile ja isikute õigustele ning võrreldes seda käesoleva seadustiku lisas 1 sisalduvate sarnaste näitajatega.
Samuti on EhS § 38 lõike 3 kohaselt pädeval asutusel põhjendatud juhul õigus anda ehitusluba või nõuda selle andmist ehitise kohta, mis ei sisaldu käesoleva seadustiku lisas 1. Ehitusloa võib anda, kaaludes ehitise ohtlikkust, mõju avalikule ruumile ja isikute õigustele ning võrreldes seda käesoleva seadustiku lisas 1 sisalduvate sarnaste näitajatega.
Seega saab ehitusseadustiku lisas toodud tabelis mitte kajastatud ehitiste osas kohalik omavalitsus teha otsuse, et nõuab ehitusteatist või -luba, sest seda juhtu ei ole tabelis sätestatud.
Ei, tapeedi vahetamiseks ei ole vaja ehitusluba ega muud ehitusseadustikus nimetatud luba ega kooskõlastust. Tapeedi panemine ei kvalifitseeru ehitamise mõiste alla, see on tegevus, millega ei muudeta ehitise kui terviku füüsikalisi omadusi. Kui ka ehitise füüsikalised omadused seeläbi ka muutuvad, siis ei ole need siiski märkimisväärsed ja ei ole antud kontekstis olulised. Samahästi saaks väita, et ehitise füüsikalised omadused muutuvad ka seeläbi, kui aknaavasse paigaldatakse nt kardin, mis võib varjata nii päikesekiirgust (vähendada seega soojuskoormust) või vastupidiselt paksema kanga puhul marginaalselt suurendada hoone energiatõhusust.
01.01.2015 rakendunud ehitusseadustik võimaldab endale maja ehitada, kui endale maja ehitajal ei ole vastavat elukutset ega kvalifikatsiooni. Küll aga peab omanik tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele.
Seega peab valminud ehitis igal juhul vastama kõigile ehitisele esitatavatele nõuetele, samuti tuleb ehitamise ajal järgida kõiki ehitusseadustikust tulenevaid nõuded vastava objekti eripärast tulenevas mahus, sh vajadusel lubade taotlemine või teadete esitamine, projekti koostamine, ehitise dokumenterimine, omanikujärelevalve jms.
Ettevõtjana käsitletakse igat isikut, kes tegutseb ehitusalal majandustegevuse raames, st pakub oma teenuseid ehitusvaldkonnas. Need teenused ei pruugi alati tähendada ehitamist − need teenused võivad seisneda projekteerimises (nii arhitektuuri- kui inseneriosad), omanikujärelevalves, korrashoiuteenuse osutamises, ehitustehniliste uuringute tegemises, energiamärgise andmises jne. Seaduse regulatsioon toimib ka siis, kui iga seaduse regulatsiooniga hõlmatud tegevust otsesõnu mainitud ei ole. Ettevõtja peab olema pädev tehtavate tööde tegemiseks. See tuleneb juba asjatundlikkuse põhimõttest − pädevuseta ei ole võimalik töid asjatundlikult teha. Asjatundlikkuse põhimõtte põhituum on nõuetekohase tulemuse (st ohutu ja nõuetele vastava ehitise) saavutamine. Ettevõtja pädevus vastab tema vastutusel ja tema heaks tegutsevate pädevate isikute kvalifikatsioonile. Pädeva isiku kvalifikatsioon peab olema tõendatud ehitusloakohustusliku ehitise ehitusprojekti koostamisel ja sellise ehitise ehitamisel; omanikujärelevalve tegemisel, energiamärgise andmisel, samuti energiaauditi, ehitusuuringute, ehitusprojekti ekspertiisi ja ehitise auditi tegemisel. Seega juhul, kui isik pakub teenust majandustegevuse raames, peab ta vastama ehitusseadustikus ettevõtjale esitatud nõuetele.
Kuna kehtiv regulatsioon võimaldab endale ise ehitada, siis juhul, kui omanikul endal puudub pädevus nõuetele vastava ehitise ehitamiseks, tuleks lasta ehitustegevus ära teha asjatundliku ehitusettevõtja poolt.
Alates 2018. aasta 1. jaanuarist ehitusprojekti koostamise ja 1. juulist ehitamise tegevusalal tohib teenuseid pakkuda ning tegutseda ettevõtja, kelle vastutusel ja heaks tegutseva pädeva isiku kvalifikatsiooni tõendab kutse või pädevustunnistus. Liigse töökoormuse vältimiseks ei või pädev isik esindada rohkemat kui kolme ehitusala ettevõtet. Kohustus kutse taotlemiseks ei laiene kõikidele ehitusala spetsialistidele. Kutsega tuleb ühes ettevõttes tõendada eelkõige selle isiku kvalifikatsiooni, kes kontrollib või juhib teiste tööd reguleeritud tegevusalal. Ettevõtja ja pädeva isiku õigussuhtest tuleb enamusel ehituse tegevusaladel teavitada läbi majandustegevuse registri, mis asub veebilehel: https://mtr.mkm.ee/
Ehitamisel ja ehitusprojekti koostamisel on kutse nõutav vaid juhul, kui ettevõte teeb ehitusloakohustusliku ehitisega seotud töid. Milliste ehitiste puhul on kohustus taotleda ehitusluba, sellele annab vastuse ehitusseadustiku lisas 1 toodud loetelu.
Ehitusseadustiku §-i 25 kohaselt on ettevõtja ja pädev isik kohustatud omavahelisest õigussuhtest teavitama läbi majandustegevuse registri, välja arvatud tegevusaladel, kus kvalifikatsiooninõue on füüsilise isiku põhine (näiteks energiamärgise andmine ja energiaauditi tegemine).
Seega saab ja on alati soovitatav kontrollida ettevõtja pädevust lähtuvalt tema majandustegevusteates esitatud pädeva isiku kvalifikatsioonile konkreetsel tegevusalal. Vastavad andmed on avalikud majandustegevuse registris.
Majandustegevuse registris avalikustatakse andmed pädevale isikule antud kutse kohta, sealhulgas kutsetunnistuse numbri, kutse väljastaja, kutse kehtivuse ja konkreetse kutsestandardi kohta. Nende andmete alusel saab kontrollida pädeva isiku kvalifikatsiooni konkreetsel tegevusalal. Selleks tuleb kontrollida, kas kutse andmise hetkel kehtinud kutsestandardis on isiku pädevus kirjeldatud selliselt, et see isik saab tegutseda vastaval tegevusalal. Kutsetunnistused ja kutsestandardid on avalikud Kutseregistri veebilehel.
Isiku tõendatud pädevus on täpselt selline, kui palju piiritleb seda asjakohane kutsestandard, mis kehtis kutse andmise hetkel. Kvalifikatsiooni tõendamine ehk kutse või pädevustunnistuse andmine toimub vastavalt kutsestandardi või õigusakti alusel. Kuivõrd avalikul võimul ei tulene seadusest volitusi kutsestandardite tõlgendamiseks, tuleb kutsestandardite sisu alaste selgituste saamiseks pöörduda kutse andjate poole.
Kutseregistri andmetel on ehitusseadustikus sätestatud tegevusalade kutse andjad ja nende kontaktandmed järgmised:
- Eesti Arhitektide Liit – info [at] arhliit.ee
- Eesti Ehitusettevõtjate Liit – eeel [at] eeel.ee
- Eesti Ehitusinseneride Liit – info [at] ehitusinsener.ee
- Eesti Geodeetide Ühing – egu [at] egu.ee
- Eesti Kunstiakadeemia – artun [at] artun.ee
- Eesti Kütte- ja Ventilatsiooniinseneride Ühendus – ekvy [at] ekvy.ee
- Eesti Soojustehnikainseneride Selts – info [at] estis.ee
- Sihtasutus Raudteekutsed – info [at] raudteekutsed.ee
- Tallinna Tehnikakõrgkool – tktk [at] tktk.ee
- Tallinna Tehnikaülikool – ttu [at] ttu.ee
Üleminek ehitusala kvalifikatsiooni tõendamisel kutsetele kehtestati seaduses 2014. aastal. Tänaseni on kvalifikatsiooni tõendamine olnud lubatud ka erialast haridust ja erialast töökogemust tõendavate dokumentidega. Arhitektuursel projekteerimisel jõustus kutsenõue 2017. aasta alguses. 2018. aasta 1. jaanuaril toimub üleminek projekteerimise, ehitusprojekti ekspertiisi, ehitusuuringute, ehitise auditi ning omanikujärelevalve tegevusaladel. 2018. aasta 1. juulil tõendab kutsega isik ehitustööd tegevate ja teedevaldkonna ettevõtjate kvalifikatsiooni. Seega lõpeb nimetatud tärminitega üleminek vastavatel tegevusaladel ja tegevuse jätkamiseks tuleb luua õigussuhe ettevõtja ning kutsega pädeva isiku vahel. Kui ehitustööd on alustatud enne 2018. aasta 1. juulit, siis tuleb tagada, et ettevõtja vastutusel ja heaks tegutseks igal reguleeritud tegevusalal vähemalt üks pädev isik, kelle kvalifikatsiooni tõendab kutse.
Mitte-ehitusloakohustuslikku ehitist projekteeriva või ehitava ettevõtja vastutusel ja heaks tegutsev pädev isik ei pea kvalifikatsiooni kutsega tõendama, kuid peab täitma kõiki kehtivaid nõuded, sealhulgas täitma ülesandeid asjatundlikult ja töö eripärale vastava hoolsusega. Seega võib ilma kutseta pädev isik ja temaga õigussuhtes olev ettevõtja alates 2018. a 1. juulist ehitustööd jätkata ehitise puhul, millele ei nõuta ehitusluba.
Välisriigis omandatud kvalifikatsioon ja kvalifikatsiooni tõendamine toimub ehitusseadustiku § 24 lõikes 3 sätestatud erandi ning välisriigi kutsekvalifikatsiooni tunnustamise seaduse koosmõjus järgmiselt.
Välisriigis omandatud kvalifikatsiooni all mõistame lisaks erialasele töökogemusele välisriigi kutsekvalifikatsiooni tunnustamise seaduses nimetatud haridust, mis on omandatud Euroopa Liidu liikmesriigis, Euroopa Majanduspiirkonna liikmesriigis või Šveitsi Konföderatsioonis. Kui haridus on omandatud mujal, peab antud erandiks olema isikul nimetatud riikides kolmeaastane asjaomasel kutsealal töötamise kogemus. Nende isikute kvalifikatsiooni tõendab oma pädevusvaldkonnas Tehnilise Järelevalve Amet, Maanteeamet ja Päästeamet. Nimetatud asutused saavad oma valdkonnas hinnata, kas ettevõtte majandustegevusteates deklareeritud tegevusala jaoks on isiku kvalifikatsioon piisav. Kui isik soovib kvalifikatsiooni tõendada ettevõtte tegevusest sõltumatult, saab taotleda ka kutset. Ehitusala kutse andjate sõnul võetakse kutsete andmisel arvesse välisriigis omandatud hariduse üksikasjad sh diplomite lisad. Seega on näiteks võimalik välisriigis kõrgelt hinnatud rakenduskõrghariduse tunnustamine samaväärsena Eesti magistriharidusele.
Kolmandas riigis (mitte Euroopa Liidu liikmesriigis, Euroopa Majanduspiirkonna liikmesriigis või Šveitsi Konföderatsioonis) hariduse omandanud kodanike puhul toimub kvalifikatsiooni tõendamine samamoodi kui Eesti kodanike puhul. Seega et olla pädev isik, peavad nad oma kvalifikatsiooni tõendama kutseseaduse kohase kutsega. Teede valdkonnas ja liiklusohutuse auditi tegevusalal hindab välisriigis omandatud kvalifikatsiooni Maanteeamet. Vastavalt ehitusseadustiku § 130 lõikele 7 teostab Maanteeamet muuhulgas riiklikku järelevalvet teede valdkonnaga seotud ettevõtjale ning pädevale isikule esitatud nõuete täitmise üle.
Välisriigis erialase hariduse omandanud Eesti kodanike puhul toimib kvalifikatsiooni tõendamine samamoodi nagu välisriigi kodanikel.
18. Mis on ebaseaduslik ehitis? Kui ma ühtegi dokumenti ei leia, aga on siililegi selge (nt 100 aastat vana talumaja), et see on seaduslik ehitis, kas siis on ikka ebaseaduslik ehitis, keerulisem menetlus ja suurem riigilõiv?
Ebaseaduslik ehitis on ikkagi ehitis, mis püstitati ilma õigusliku aluseta. Seega juhul, kui on võimalik tõendada, et ehitis on püstitatud õiguslikul alusel, ei pea suuremat (500 € suurust) riigilõivu maksma.
Samas, kui tegemist on nt 100 aastat vana majaga ja on enamasti olemas selle kohta ka dokumendid, siis on võimalik ka olemasolevate dokumentide alusel ehitised registrisse kanda. Seda, et tegemist on seadusliku ehitisega saab tõendada mitmeti – arhiivi dokumentidelt, omandireformi ajal koostatud dokumentidega jm tõenditega, mille alusel KOV saab veenduda, et tegemist on enne 01.01.2003 valminud hoonega.
Kuna ehitisregistri kanne ei tõenda ehitise püstitamise seaduslikkust, saab omavalitsus ka hiljem ehitusjärelevalve käigus hinnata, kas tegemist võib olla ebaseadusliku ehitisega. Sellisel juhul aga peab juba järelevalve tegija nimetama, milliseid dokumente ta püstitamise õiguslikuks aluseks peab.
500 € riigilõiv ei käi kõikide ehitusregistrisse kandmata ehitiste kohta, vaid see riigilõiv on seotud ebaseaduslike ehitiste registrisse kandmisega. Ebaseaduslik on ehitis, mis ehitati ilma ehitusloata olukorras, kus luba pidi olema. Kuna ehitisregistri kanne ei tõenda ehitise püstitamise seaduslikkust, saab omavalitsus ehitusjärelevalve käigus hinnata, kas tegemist võib olla ebaseadusliku ehitisega. 500 eurot katab registrisse kandmata ebaseadusliku ehitise ehitusjärelevalve, samuti ehitus- ja kasutusloa andmise kulud.
Otsus, kas lisaks trahvile tuleks ka ebaseaduslik ehitis lammutada, on kohaliku omavalitsuse igakordne kaalutlusotsus ning siin seadus konkreetseid reegleid ette ei kirjuta.
Kohalik omavalitsus saab ehitusjärelevalve käigus kontrollida ehitusteatise või ehitusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavust, samuti kasutusloa ja ehitise kasutusteatise olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavust ning lubade puudumisel teha ettekirjutuse vastavate lubade taotlemiseks ning kasutada sunniraha ettekirjutuse täitmise tagamiseks. Sunniraha on hoiatuses kindlaksmääratud summa, mille peab adressaat tasuma, kui ta ettekirjutusega pandud kohustust hoiatuses märgitud tähtaja jooksul ei täida. Ettekirjutuse saamisel saab isik sunniraha tasumist vältida juhul, kui ta täidab ettekirjutuse ettenähtud ajaks.
Oma ehitiste andmeid saab kontrollida ehitisregistri veebilehel www.ehr.ee.
Kui inimene avastab, et tema hooneid ei ole ehitisregistris registreeritud, siis kõigepealt tuleks kontrollida, kas äkki tema enda valduses või arhiivides on dokumente, mis näitavad ehitise püstitamise seaduslikkust ja mis on mingil põhjusel jäänud registrile esitamata. Kindlasti tuleks konsulteerida ka kohaliku omavalitsuse vastava ametnikuga. Kui on teada, et tegemist on ilma maakasutusõiguse ja ehitusloata püstitatud ehitisega, siis tuleks alustada vastavate loamenetlustega.
Regulatsioon, nagu saaks ebaseaduslikke ehitisi seadustada üksnes kande tegemisega ehitisregistrisse, ehitusseadustikus puudub. Ehitisregistri kandel ehitise olemasolu kohta ei ole õiguslikku tähendust, seega ainuüksi kanne ehitise olemasolu kohta selle ehitise püstitamisele õiguslikku alust ei anna. Ebaseadusliku ehitise registrisse kandmiseks tuleb samuti läbi viia loa- või teavitamismenetlus.
Seadus ei tee antud juhul vahet, kas tegemist on nt 40 m2 suuruse kuuri või nt 5 korruselise korterelamuga. 2020. aasta 1. jaanuariks peaksid registris olema kõik üle 20 m2 ehitusaluse pinnaga hooned.
Samas ei tõenda ehitisregistri kanne ehitise püstitamise seaduslikkust.
Hooned saab registrisse kanda ka olemasolevate ortofotode alusel minimaalsete andmetega. Samas on soovitav koheselt hoonete puhul registrisse kanda kõik olulised andmed, ehitise pindalad, tehnosüsteemid, materjalid, millest hoone on ehitatud jne (see vähendab tulevikus võimalikku lisainfo esitamise vajadust).
Kuigi 2020 1. jaanuarini on mitu aastat aega, soovitame me oma hoonete andmed registris korda teha, et vältida asjatuid hilisemaid sekeldusi ja järelevalvemenetlusi.
Hoonete registrisse kandmise nõue ei ole nõue iseenesest, korrektse ehitisregistri olemasolu on oluline mitmete riigi ja kohaliku omavalitsuse funktsioonide täitmiseks.