Kodu müügilt enamasti tulumaksu tasuda ei tule. Kui aga tuleb, siis tahab mõni müüja soovitud müügihinnale lisada ka tulumaksu osa – kiputakse arvama, et 20% tulumaks arvutatakse kogusummalt. Sel juhul tuleks 200 000-eurosele hinnale liita 40 000 eurot. See on aga eksiarvamus. Millelt ja kuidas tegelikult tulumaksu arvestatakse?
Kui müüa oma eluaset, olgu see siis päritud või ostetud, pole vaja seda tuludeklaratsioonis deklareerida ehk see ei lähe aasta jooksul teenitud tuluna arvesse. Peamine või alaline elukoht on see, kus inimene põhiliselt elab ja mille kohta on tõestus, et tegemist on tema koduga. Elukohti võib siiski olla mitu ning tulumaksu arvutamisel pole oluline, kas müüakse seda kodu, kuhu ollakse sisse kirjutatud, või teist, ajutist elukohta. Teiseks elukohaks võib olla ka üürikodu, ent üürilepingu olemasolu ei anna muidugi õigust müügiks.
Määravaks võib saada asjaolu, kas teise elukohana näidatud vara on elamiskõlblik – pooleliolev, ilma vee ja elektriühenduseta hoone seda ei ole. Küll aga saab elukohana näidata suvila või aiamajana registris olevat hoonet, kuigi see pole ehk kõige soojakindlam ja seal elades kulub külmadel talvekuudel väga palju kütet. Suvila üldjuhul aastaringseks elamiseks ei sobi – kas veevarustuse või küttevõimaluste puudumise tõttu –, kuid elukohana võib suvila siiski registreerida ning selle müümisel ei tule maksta tulumaksu juhul, kui suvila on müüja omanduses olnud vähemalt kaks aastat.
Seadusandja on määranud, et kahe aasta jooksul saab inimene müüa tulumaksuvabalt ühe elukoha. Perioodi, kui kaua peab selles elukohas olema elatud või kas sinna peab olema sisse kirjutatud, pole sätestatud. Ent kui müüja soovib elukohana näidata väljaüüritud korterit, siis seda teha ei saa, sest sel juhul ei ole tegemist tema alalise või peamise elukohaga. Tulumaksuvabastust andva tehinguna saab seda vaadata vaid juhul, kui müüja kasutas korterit kuni müügini oma elukohana, üürileping peaks olema enne seda lõpetatud.
Juhtub, et vara tuleb müüa enne kahe aasta möödumist ja siis tekib tulumaksukohustus. Õnneks ei arvestata tulumaksu kogu tehingusumma pealt, vaid ainult tekkinud tulult. Kui on võimalik tõestada vara ostusumma suurus, siis võib ostuhinna ning müügiga kaasnenud notaritasu, riigilõivu ja maakleri vahendustasu müügisummast maha lahutada. Samamoodi saab tulusummat vähendada vara remondile kulunud raha arvelt – kui vahetati aknaid või soojustati seinu, muudeti küttesüsteemi ja parandati oluliselt korteri seisukorda, tasub kuludokumendid alles hoida.
Näide 1
2020. aastal 45 000 euroga ostetud korter müüdi 2021. aastal peale 10 000 euro suurust remonti (vannitoa uuendamine) 70 000 euro eest. Tehingu kulu olid 4000 eurot hindaja- ja maakleritasuks. Arvutusvalem näeb välja nii: 70 000 – (45 000 + 10 000 + 4000) = 11 000 eurot. Tulumaks arvutatakse sellest summast: 11 000 x 0,2 = 2200 eurot.
Näide 2
19 000 euro eest ostetud majale tehti 10 000 eest parandustöid ja maja müüdi aasta hiljem 40 000 euro eest. Eksperthinnangu tasu, maakleri- ja notaritasu läksid kokku 4000 eurot. 40 000 – (19 000 + 10 000 + 4 000) = 7000 eurot. Tulumaksu tuleb tasuda 7000 x 0,2 = 1400 eurot.
Mahaarvutamiseks sobivad kulud peavad olema dokumentaalselt tõestatavad, vastasel juhul ei saa neid arvesse võtta.
Tulumaksuvabastusega saab arvestada järgmiste tehingute korral:
- kuni võõrandamiseni elukohana kasutatud eluruumi võõrandamine – kui saad tõendada, et see oli üks su elukohtadest;
- ostueesõigusega erastatud vara võõrandamine –selle kohta on märked kinnistusraamatus;
- õigustatud subjektile omandireformi käigus tagastatud vara võõrandamine –omandireformi seadus jõustus 20. juunil 1991 ja maareformi seadus 1. novembril 1991, avaldusi nende alusel sai esitada 17. jaanuarini 1992. aastal, nüüdseks peaks olema kõik varad tagastatud;
- suvila või aiamaja võõrandamine – suvila peab olema omaniku omanduses olnud minimaalselt 2 aastat ja kinnistu, millel suvila asub, ei tohi olla üle 0,25 ha;
- pärandvara vastuvõtmine – abielu kestel päranduseks saadud vara ei kuulu abielupaari ühisvara hulka;
- isiklikus tarbimises oleva vallasasja võõrandamine – vallasvara, nt mööbli, nõude või maalide müümisest saadud tulu ei pea deklareerima;
- sundvõõrandamistasu ja hüvitis sundvõõrandamisel – kui pead müüma maad, mis võõrandatakse nt Rail Balticu trassi rajamiseks, siis sellest saadud hüvitised on tulumaksust vabastatud.