

RIIGIKOHUS|
TSIVIILKOLLEEGIUM
KOHTUOTSUS
RESOLUTSIOON
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1. Anne Kaselaan (hageja) esitas hagi Toomas Habichti (kostja) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Poolte kaasomandis on võrdsetes osades kinnisasi aadressil Xxxxxx xxx x, Elva. Kinnisasja turuväärtus 2010. aasta seisuga oli 1 450 000 krooni (92 671 eurot). Hageja soovis kaasomandi lõpetada selliselt, et müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagada poolte vahel pooleks või jätta kinnisasi kostja ainuomandisse ja kohustada teda maksma hagejale poole selle turuväärtusest.
Kostja arvates on ta kinnisasjal asuvat elamut pärast kooselu lõppu oma vahenditest ehitanud ca 500 000 krooni eest. Hageja arvates on ehitustööd tehtud temalt nõusolekut küsimata ning tööd ei ole vajalikud elamu säilitamiseks. Seetõttu ei ole kostjal alust tehtud tööde maksumust kinnisasja hinnast maha arvata.
2. Kostja vaidles hagile vastu. Kinnisasi on võimalik jagada kohtuväliselt. Kostja ei olnud nõus kinnisasja võõrandamisega. Kostja oli nõus jagama kinnisasja reaalosadeks, kuna tal ei ole raha hagejale tema osa väljamaksmiseks. Kinnisasja jagamisel reaalosadeks ei muutu poolte elukorraldus. Kaasomandi lõpetamisel tuleb arvestada, et kostja elukohaks on kaasomandis olev elamu ja teist elamispinda kostjal ei ole. Hagejal on mitu kinnisasja.
Kostja väitel on ta pakkunud hagejale jagada kaasomand selliselt, et hageja annab loa kinnisasjale ehitusloa hankimiseks ja kostja tasub ehitusloa ja muu dokumentatsiooni eest. Seejärel eraldatakse krundist 2000 m2, millele kostja püstitab orienteeruvalt aasta jooksul elamu ja selle müügist saab hageja kaasomandist loobumise katteks raha. Hageja vabastab omakorda kinnisasja hüpoteegist. Hageja nimele on kantud krunt, mille eraldas linnavalitsus ühise lapse sünni tõttu. Kostja püstitab sellele maale palkmaja. Hageja ei nõustunud kostja ettepanekutega.
Kaasomandi jagamisel tuleb arvestada, et pärast poolte kooselu lõppu on kostja parendanud ja remontinud elamut 501 636 krooni väärtuses. Kaasomandi lõpetamisel tuleb kostja panusega arvestada, sest vastasel juhul rikastuks hageja alusetult kostja arvel. Kostja 501 636 krooni suurune nõue oli suunatud võimaliku hageja nõude tasaarvestamisele.
3. Tartu Maakohus rahuldas 3. juuni 2011. a otsusega hagi. Maakohus lõpetas poolte kaasomandi selliselt, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
Hageja esitas kaks kaasomandi lõpetamise viisi - müüa asi avalikul enampakkumisel või anda asi kostjale. Vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks muul viisil ei ole kostja esitanud. Seega valis kohus hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viiside vahel.
Kostja väitel ei ole tal raha, et maksta hagejale viimase osa eest hüvitist. 21. aprilli 2011 eksperdihinnangu kohaselt on kinnisasja turuväärtuseks 94 000 eurot, millest pool on 47 000 eurot. Riigikohus on asjas nr 3-2-1-168-05 tehtud otsuses leidnud, et omandi kaotavale kaasomanikule tema osa rahas väljamaksmine kujutab endast hüvitist kaotatud omandi eest. Õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samal ajal omandi kaotusega. Kohus ei saa kohustada kostjat välja ostma hageja osa, kuna kostjal ei ole selleks raha.
Maakohus leidis, et kinnisasi tuleb müüa avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele, s.o võrdselt. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 kohaselt jagatakse saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Avalikul enampakkumisel selgub kinnisasja kohalik keskmine müügihind, millega on kaasomanikule tagatud omandi kaotamise aja seisuga tema omandi väärtuse eest õiglase hüvitise maksmine. Avalikul enampakkumisel on tagatud mõlema kaasomaniku huvi saada oma omandi osa väärtuse eest võimalikult kõrge hind. Kostja saab saadava raha eest soetada endale uue elamispinna.
Kostja esitatud kaasomaniku kulutuste hüvitamise nõue ei ole tasaarvestatav selles menetluses, kuna tasaarvestatavat nõuet ei ole veel tekkinud ja hageja on kostja võimalikule nõudele esitanud vastuväited.
4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse. Ta leidis, et kinnisasja müük enampakkumisel on ebasoodne kummalegi poolele. Ebamõistlik oleks jätta kogu kinnisasi kostjale, kuna kostjal ei ole võimalik tasuda korraga poolt kinnisasja turuväärtusest. Kostja esitas maakohtus taotluse jagada kinnisasi reaalosadeks, kuid maakohus on jätnud kostja taotluse tähelepanuta ning ei ole kinnisasja reaalosadeks jagamise võimalust lahendis käsitlenud.
Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5. Ringkonnakohus jättis kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Maakohus on õigesti hinnanud tõendeid, kohaldanud materiaal- ja protsessiõiguse norme ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei ole maakohtu otsuse tühistamise aluseks.
AÕS § 77 lg 2 järgi, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi kohta, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Seega saab kohus otsustada kaasomandi jagamise viisi üle hageja nõudel, kusjuures kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis.
Hageja on taotlenud kaasomandi lõpetamist selliselt, et kaasomandis olev kinnisasi kas müüakse avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele või kinnisasi antakse kostjale, pannes talle kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas. Asjas ei ole esitatud hagi või vastuhagi, milles oleks esitatud nõue jagada kaasomandis olev kinnisasi reaalosadeks. Seetõttu on asjakohatud apellatsioonkaebuses esitatud väited selle kohta, et maakohus oleks pidanud esitama vaidlustatud otsuses põhjendused kostja pakutud alternatiivsete kaasomandi jagamise viiside kohta.
Isegi kui kostja oleks esitanud vastuhagi kinnisasja jagamiseks kaasomanike vahel reaalosadeks, siis ei oleks reaalosadeks jagamine kostja pakutud variantide kohaselt võimalik. Riigikohus on asjas nr 3-2-1-70-10 tehtud otsuses asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Kostja on menetluse kestel ise kinnitanud, et tal ei ole raha hagejale kompensatsiooni maksmiseks enamsaadud vara väärtuse eest juhul, kui kinnisasi jagatakse reaalosadeks. Samas aga on ta soovinud jagada kinnisasja kaasomanike vahel selliselt, et talle jääb krunt suurusega 2974 m2, millel asuks elumaja ja mille väärtus oleks 91 000 eurot, ning hagejale jääks krunt suurusega 3816 m2, millel ehitisi ei ole ning mille väärtus oleks 10 000 eurot. Kostja soovitud viisil kinnisasja reaalosadeks jagamisel peaks ta hagejale tasuma 40 500 eurot, kuid kostja väitel ei ole tal selleks raha. Tõsiseltvõetav ei ole kostja ettepanek, et ta ehitab hagejale jäävale krundile elamu ja selle müügist laekuva raha arvel tasutakse hagejale hüvitis kaasomandi osa kaotamise eest.
Kaasomandi lõpetamisel tuleb mõlema kaasomaniku huve võimalikult palju arvestada. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Maakohus on põhjalikult kaalunud poolte huvisid ja leidnud, et kaasomandi lõpetamine hageja pakutud viisil, s.o müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele, on õiglane. Maakohus on arvestanud asjaoluga, et kostja enda väitel ei ole tal raha, ning seetõttu ei ole võimalik jätta kinnisasi kostja ainuomandisse ja panna talle kohustus maksta hagejale välja tema osa rahas. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Praegusel juhul ei ole maakohus ületanud diskretsioonipiire kaasomandi lõpetamise viisi valikul ja seetõttu ei ole ringkonnakohtul alust maakohtu otsustusse sekkuda.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsus ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
Kostja arvates on maakohus rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 392 lg 1 p-s 1 sätestatud selgitamiskohustust. Kostja vastas 28. veebruaril 2011 hagiavaldusele ning esitas omapoolsed ettepanekud kaasomandi jagamiseks. Kostja möönab, et ta ei esitanud oma ettepanekuid eraldi vastuhagina. Maakohus ei juhtinud kostja tähelepanu sellele, et kostja ettepanekud tuleb esitada vastuhagis. Kostja eeldas põhjendatult, et ta on omalt poolt teinud menetluslikult kõik võimaliku selleks, et kohus võtaks kaasomandi jagamise viiside otsustamisel arvesse ka kostja ettepanekuid. Ringkonnakohus jättis käsitlemata kostja väite selle kohta, et maakohus rikkus selgitamiskohustust.
Hageja nõue kaasomand jagada ei vastanud AÕS § 77 lg-s 2 sätestatule, sest hageja oleks pidanud riigilõivu maksma mõlemalt kaasomandi jagamise nõudelt.
Maakohus ei ole kaasomandi jagamisel poolte õigusi ja huve kaalunud. Kinnisasi on olnud kostja pikaajaliseks koduks, mille ta on aastate vältel üles ehitanud omaenese tööga, samal ajal kui hageja ei ole kodu ehitamisse ja kinnisasja väärtustamisse panustanud. Kinnisasja müük enampakkumisel kahjustab kaasomanikke, kuna enampakkumise tulem on tavapäraselt 60-70% kinnisasja turuväärtusest. Ebamõistlik oleks jätta kogu kinnisasi kostjale ja kohustada teda selle eest hüvitist maksma. Kuna tegemist on äärmiselt koormavate kaasomandi jagamise viisidega, esitas kostja maakohtus taotluse jagada kinnisasi reaalosadeks, kuid maakohus jättis menetlusõigust rikkudes kostja taotluse tähelepanuta ning ei ole asja reaalosadeks jagamise võimalust käsitlenud.
7. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Kaasomandit on võimalik jagada ka reaalosadeks, kuid kostja soovib endale kinnisasja hoonestatud osa ning hagejale peaks jääma hoonestamata osa. Hoonestamata osa turuväärtus on kordades väiksem kui hoonestatud kinnistuosa turuväärtus. Kostja on menetluses kinnitanud, et tal ei ole raha ja laenu talle ei anta. Seega ei oleks tal mingit võimalust hüvitada hagejale kinnistute turuväärtuse vahe.
Hageja ei pidanud tasuma kahte riigilõivu, kuna ühes hagis on ta esitanud kaks alternatiivset nõuet.
Pärast kohtulahendi jõustumist on pooltel võimalik kokku leppida optimaalne lahendus kinnisasjale ostja leidmiseks. Müümine ei pea toimuma kohtutäituri vahendusel. Kaasomandi müümisel saavad mõlemad pooled rahalise hüvitise oma kaasomandi osa eest kõige viimase ja täpsema turuväärtuse alusel. Seega on alusetu kostja väide, et pooled saavad kaasomandi müügi korral kinnistu turuväärtusest vähem raha.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8. Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks ja tuleb jätta TsMS § 691 p 1 alusel rahuldamata ning ringkonnakohtu otsus muutmata. Riigikohus järgib TsMS § 689 lg 5 järgi nii ringkonna- kui ka maakohtu otsuse põhjendusi ega pea vajalikuks neid korrata.
9. Vastuseks kassatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist. Iseenesest on õige kostja väide, et maakohus rikkus TsMS § 392 lg 1 p-st 1 tulenevat selgitamiskohustust, kui jättis kostjale selgitamata, et kostjal tuleb tema soovitavad kaasomandi lõpetamise viisid esitada vastuhagis (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17. oktoobri 2005. a otsus asjas nr 3-2-1-102-05, p 15). Samuti on õige see, et ringkonnakohus jättis kostja sellekohase apellatsioonkaebuse väite käsitlemata. Samas leiab kolleegium, et praegusel juhul ei toonud need rikkumised kaasa ebaõiget kohtulahendit. Ringkonnakohtu otsusest nähtub, et ringkonnakohus on hinnanud kostja esitatud variante ja seega on ringkonnakohus kaalunud asja lahendamisel kostja huve, mistõttu ei ole kostjal alust väita, et tema esiletoodu on menetluses jäänud üldse tähelepanuta. Ringkonnakohus põhjendas oma otsuses, miks ta leiab, et reaalosadeks jagamine ei ole kostja pakutud variantide kohaselt võimalik. Samuti märkis ringkonnakohus, et maakohus arvestas kaasomandi lõpetamisel asjaoluga, et kostja enda väitel ei ole tal raha, mistõttu ei ole võimalik jätta kinnisasja kostja ainuomandisse ja panna talle kohustus maksta hagejale välja viimase osa rahas. Kohtud on kaalunud mõlema poole huve ja leidnud, et õiglane on müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
10. Kassatsioonkaebuses leiab kostja, et maakohus ei saanud otsustada hageja esitatud kaasomandi jagamise viiside üle, sest hagejal tulnuks maksta riigilõivu mõlemalt kaasomandi jagamise nõudelt. Kolleegium ei nõustu kostja selle käsitlusega. Hageja on esitanud üksnes kaasomandi lõpetamise ja asja jagamise nõude. Kooskõlas TsMS § 370 lg-s 2 sätestatuga on hageja hagis märkinud kaasomandi lõpetamisel asja jagamise erinevad viisid. Kolleegium on märkinud 21. detsembri 2004 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04, et on võimalik ja silmas pidades kaasomandi lõpetamise vaidluse lahendamist ühes menetluses ka otstarbekas esitada kaasomandi lõpetamise viisid hagiavalduses alternatiivselt. Seda on hageja ka teinud ja hagihind on arvutatud kooskõlas TsMS § 134 lg-s 1 sätestatuga.
11. Kostjal võib olla hageja vastu kinnisasjale tehtud kulutuste hüvitamise nõue. Nähtuvalt kassatsioonkaebusest on kostja esitanudki maakohtule hagi, milles nõuab kaasomandi esemeks olevale kinnisasjale tehtud kulutuste hüvitamist.
12. Kuna kolleegium jätab kassatsioonkaebuse rahuldamata, tuleb TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata kostja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse.
Kassatsiooniastme menetluskulud tuleb kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätta TsMS § 171 lg 1 järgi kostja kanda.
Menetlusosalisel on õigus pöörduda TsMS § 174 lg-s 1 sätestatud korras 30 päeva jooksul alates Riigikohtu otsuse jõustumisest maakohtusse menetluskulude kindlaksmääramiseks.
Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks